Comment louer son premier bien immobilier ? Guide étape par étape

Pour louer votre premier bien immobilier, vous devez suivre plusieurs étapes clés : préparer le logement et le rendre conforme aux normes de décence, réaliser les diagnostics obligatoires, fixer un loyer adapté au marché, publier une annonce attractive, sélectionner un locataire fiable, rédiger et signer le bail, réaliser l’état des lieux d’entrée, puis mettre en place un suivi rigoureux des paiements et de vos obligations. Voici le guide complet, étape par étape.

Étape 1 : Préparer le logement

Avant de mettre votre bien en location, assurez-vous qu’il respecte les critères de décence définis par la loi :

• Surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum
• Installations électriques et de gaz conformes et sécurisées
• Alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées fonctionnelles
• Absence de risques pour la santé et la sécurité des occupants
• Performance énergétique suffisante (DPE classé F maximum depuis 2025, E maximum à partir de 2028)

Les travaux à envisager

Si votre logement nécessite des travaux, c’est le moment de les réaliser :

• Rafraîchissement : peinture, sols, joints de salle de bain
• Mise aux normes : électricité, plomberie, ventilation
• Équipements : si vous louez en meublé, fournissez les 11 éléments obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.)

Conseil : un logement propre et bien entretenu se loue plus vite et attire des locataires de meilleure qualité.

Étape 2 : Réaliser les diagnostics obligatoires

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être annexé au bail. Faites appel à un diagnostiqueur certifié pour réaliser :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) - obligatoire pour tous les logements
• CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) - pour les logements construits avant 1949
• Diagnostic électricité - si l’installation a plus de 15 ans
• Diagnostic gaz - si l’installation a plus de 15 ans
• ERP (État des Risques et Pollutions) - selon la localisation
• Diagnostic bruit - si le logement est en zone d’exposition au bruit des aéroports

Comptez entre 150 et 400 € pour l’ensemble des diagnostics, selon le nombre requis et la taille du logement.

Étape 3 : Fixer le loyer

Étudiez le marché local

Pour fixer un loyer juste et compétitif :

• Consultez les annonces similaires sur LeBonCoin, SeLoger et PAP
• Vérifiez les loyers de référence si votre commune est en zone d’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc.)
• Tenez compte des caractéristiques de votre bien : étage, luminosité, extérieur, parking, état général

Le calcul à faire

Élément	Détail
Loyer hors charges	Le montant principal perçu chaque mois
Provisions pour charges	Estimation mensuelle des charges récupérables (eau, entretien parties communes, ordures ménagères…)
Dépôt de garantie	1 mois de loyer HC maximum (vide) ou 2 mois (meublé)

Attention : en zone tendue, le loyer d’un nouveau bail est en principe plafonné au loyer du locataire précédent, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.

Étape 4 : Publier une annonce attractive

Votre annonce doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• Surface habitable et nombre de pièces
• Montant du loyer et des charges (avec mention « charges comprises » ou « hors charges »)
• Localisation (commune, quartier)
• Classe énergétique (DPE) et classe climat (GES)
• Montant du dépôt de garantie
• Type de location (vide ou meublée)

Conseils pour une annonce efficace

• Prenez des photos de qualité : lumière naturelle, pièces rangées, angles larges
• Rédigez un descriptif complet : agencement, exposition, proximité des transports et commerces
• Mentionnez les atouts : balcon, parking, cave, vue dégagée, calme
• Soyez honnête : une annonce trompeuse fait perdre du temps à tout le monde

Étape 5 : Sélectionner le locataire

Les documents que vous pouvez demander

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 liste limitativement les justificatifs que le bailleur peut exiger :

• Pièce d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile actuel (3 dernières quittances ou attestation d’hébergement)
• Justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, contrat de travail
• Justificatif d’activité professionnelle : attestation employeur, carte professionnelle, extrait Kbis

Les critères de sélection recommandés

• Revenus : visez un locataire dont les revenus représentent au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises
• Stabilité professionnelle : CDI, fonctionnaire, retraité avec pension stable
• Garant ou garantie : demandez un garant solvable ou orientez le locataire vers la Garantie Visale (gratuite, financée par Action Logement)

Ce que vous ne pouvez PAS demander

La loi interdit de demander ou d’utiliser comme critère de sélection :

• La photo d’identité (sauf celle figurant sur la pièce d’identité)
• Le relevé de compte bancaire
• L’attestation de bonne tenue de compte
• Le dossier médical
• L’extrait de casier judiciaire
• Tout critère discriminatoire (origine, religion, situation familiale, orientation sexuelle, etc.)

Étape 6 : Rédiger et signer le bail

Le bail doit respecter le contrat type défini par la loi ALUR (décret du 29 mai 2015). Il doit obligatoirement mentionner :

• L’identité des parties (bailleur et locataire)
• La description du logement et de ses annexes
• La date de prise d’effet et la durée (3 ans minimum en vide, 1 an en meublé)
• Le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie
• Les modalités de révision du loyer (indice IRL)
• La liste des équipements (pour un meublé)

N’oubliez pas d’annexer le DDT, la notice d’information et le règlement de copropriété le cas échéant.

Étape 7 : Réaliser l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux est un document essentiel qui protège les deux parties. Il doit être :

• Réalisé contradictoirement (en présence du bailleur et du locataire)
• Détaillé pièce par pièce : murs, sols, plafonds, équipements, menuiseries
• Accompagné de photos datées pour éviter tout litige ultérieur
• Signé par les deux parties

Étape 8 : Gérer au quotidien

Une fois le locataire installé, votre rôle de bailleur se poursuit :

• Encaisser les loyers chaque mois et vérifier la régularité des paiements
• Délivrer les quittances de loyer sur demande du locataire (obligation légale)
• Régulariser les charges une fois par an
• Déclarer les revenus locatifs aux impôts (régime micro-foncier ou réel)
• Entretenir le logement : prendre en charge les grosses réparations
• Réviser le loyer annuellement selon l’indice IRL si le bail le prévoit
• Conserver tous les documents : bail, quittances, factures de travaux, correspondances

Conclusion

Louer son premier bien immobilier peut sembler intimidant, mais en suivant ces étapes méthodiquement, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une location sereine et rentable. L’essentiel est de bien préparer votre logement, de sélectionner un locataire fiable et de mettre en place un suivi rigoureux dès le départ.

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