Comment déclarer ses revenus locatifs en 2026 ?

Pour déclarer vos revenus locatifs en 2026 (sur les revenus de 2025), vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si vos revenus bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an) ou le régime réel (déduction des charges réelles). Le choix du bon régime peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros d’économie d’impôt. Voici comment procéder étape par étape.

Les deux régimes fiscaux pour les revenus fonciers

Lorsque vous louez un bien non meublé, les loyers perçus constituent des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition s’offrent à vous :

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Condition d’accès	Revenus bruts ≤ 15 000 €/an	Pas de plafond
Abattement / déduction	30 % forfaitaire	Charges réelles déductibles
Formulaire	Déclaration 2042 (case 4BE)	Déclaration 2044 (+ 2042)
Déficit foncier	Impossible	Possible (jusqu’à 10 700 €/an)
Engagement	Aucun	3 ans minimum
Simplicité	Très simple	Plus complexe

Important : les revenus issus de la location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ils sont déclarés différemment (régime micro-BIC ou réel BIC).

Le régime micro-foncier : pour qui ?

Conditions d’éligibilité

Le micro-foncier est accessible si vous remplissez toutes les conditions suivantes :

• Vos revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges) sont inférieurs ou égaux à 15 000 euros
• Vous ne possédez pas de parts de SCPI fiscales ou de biens bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux…)
• Vous n’êtes pas propriétaire d’un monument historique mis en location

Comment ça fonctionne ?

Le fonctionnement est très simple :

1. Vous déclarez le montant brut de vos loyers perçus (hors charges récupérables)
2. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 %
3. Vous êtes imposé sur les 70 % restants, ajoutés à vos autres revenus

Exemple : vous percevez 10 000 euros de loyers annuels. Après l’abattement de 30 %, votre revenu foncier imposable est de 7 000 euros.

Avantages et inconvénients

Avantages :

• Déclaration très simple (une seule case à remplir)
• Aucun justificatif de charges à conserver pour le fisc
• Pas de formulaire complémentaire

Inconvénients :

• L’abattement de 30 % peut être inférieur à vos charges réelles
• Impossible de créer un déficit foncier
• Pas adapté si vous avez des travaux importants à déduire

Le régime réel : quand est-il plus avantageux ?

Principe

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles de vos revenus fonciers bruts. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, ce régime est plus avantageux que le micro-foncier.

Charges déductibles au régime réel

Voici les principales charges que vous pouvez déduire :

• Intérêts d’emprunt et frais bancaires associés (assurance emprunteur, frais de dossier)
• Travaux d’entretien et de réparation (pas les travaux d’agrandissement ou de construction)
• Travaux d’amélioration du logement
• Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire)
• Primes d’assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés)
• Frais de gestion : frais d’agence, frais de comptabilité, cotisation à une association de propriétaires
• Forfait de gestion de 20 euros par bien
• Provisions pour charges de copropriété (régularisées l’année suivante)

Le déficit foncier : un avantage majeur

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 156 du Code général des impôts).

La fraction du déficit excédant 10 700 euros est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple : vous percevez 9 000 euros de loyers et avez 20 000 euros de charges déductibles. Votre déficit foncier est de 11 000 euros. Vous pouvez déduire 10 700 euros de votre revenu global et reporter 300 euros sur vos revenus fonciers futurs.

Attention : si vous optez pour le régime réel, vous êtes engagé pour 3 ans minimum. Vous ne pourrez revenir au micro-foncier qu’à l’issue de cette période.

Les formulaires à remplir

Au micro-foncier

Remplissez uniquement la déclaration de revenus 2042 :

• Case 4BE : montant brut des loyers perçus (hors charges récupérables)

L’abattement de 30 % est calculé automatiquement.

Au régime réel

Vous devez remplir deux formulaires :

1. Déclaration 2044 (ou 2044 spéciale si dispositif de défiscalisation) :

   • Détail des revenus fonciers par bien
   • Détail des charges déductibles par catégorie
   • Calcul du résultat foncier (bénéfice ou déficit)

2. Déclaration 2042 :

   • Case 4BA : bénéfice foncier (si positif)
   • Case 4BB : déficit imputable sur les revenus fonciers
   • Case 4BC : déficit imputable sur le revenu global
   • Case 4BD : déficits antérieurs non encore imputés

Comment choisir le bon régime ?

Pour déterminer le régime le plus avantageux, posez-vous cette question simple :

Vos charges réelles dépassent-elles 30 % de vos loyers bruts ?

• Non → le micro-foncier est plus avantageux (ou équivalent)
• Oui → le régime réel est plus avantageux

Faites le calcul

Prenez vos loyers bruts annuels et calculez :

1. Micro-foncier : loyers bruts x 0,70 = revenu foncier imposable
2. Régime réel : loyers bruts - charges réelles = revenu foncier imposable (ou déficit)

Comparez les deux résultats. Le régime qui donne le revenu imposable le plus faible est le plus avantageux.

Cas typiques où le régime réel est préférable

• Vous remboursez un crédit immobilier avec des intérêts significatifs
• Vous avez réalisé des travaux de rénovation importants
• Vos charges de copropriété sont élevées
• Vous avez souscrit une assurance loyers impayés

Calendrier fiscal 2026

Étape	Date
Ouverture du service de déclaration en ligne	Avril 2026
Date limite de déclaration (zone 1)	Mai 2026
Date limite de déclaration (zone 2)	Mai-juin 2026
Date limite de déclaration (zone 3)	Juin 2026
Réception de l’avis d’imposition	Juillet-août 2026

Les dates exactes sont communiquées chaque année par l’administration fiscale sur impots.gouv.fr.

Conclusion

La déclaration des revenus locatifs peut sembler complexe, mais elle se résume à un choix essentiel entre micro-foncier et régime réel. Prenez le temps de calculer vos charges réelles pour faire le choix le plus avantageux, et n’hésitez pas à opter pour le régime réel si vos charges dépassent 30 % de vos loyers.

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